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编者按： 四年前，笔者与美国SRSS建筑师事务所董事合伙人苏仁豪老师就景区内酒店、民宿项目规划设计进行探讨，苏老师的人格魅力令人敬崇，其学识修养更具大家风范。本文以下内容依据与苏老师对话实录整理，以期对意向投资规划类似项目的朋友们有所裨益。 1.项目地理条件好，但距高消费客源地距离较远在景观好、位置偏的区域要做标准的星级酒店存在一定的挑战，但项目的起点也不能定得太低，规划设计具有创收盈利能力有限设施的精品度假酒店应该是比较符合。 2.酒店的体量大小与项目的计容面积关系最直接一旦项目的计容面积确定后，就需要根据其位置去定位。就建筑面积平米左右的酒店项目而言，设计约个客房是否适合，需根据项目定位和顶层文化设计进一步推敲。倘若周边旅游住宿市场需求量高，项目就有条件考虑增加客房数。换句话说，一个支撑间客房的后勤跟机电设备系统不会比支撑间客房来的少多少。 3.客房的大小和数量与投资运营回报率关系密切酒店是要考虑经济效益的，客房多了不好，少了也不好。小的要考虑精品、有限服务的做法，大的要拿捏客房的大小跟数量。主要还是要跟日后的营运计划有直接的关系，要按照投资回报的要求，可达的入住率跟房价来定总投资额，然后再推敲多少客房跟多大的客房合适。 4.景区精品度假酒店的目标客源应面向家庭市场景区内的精品度假酒店，主要的目标客源应该是以家庭亲子为主，客源地应该主要来自周边省份各大城市。如果一个度假酒店空气好，环境好，有一系列策划好的家庭亲子活动，对家庭出游就有很强的吸引力，相信每个家长都希望能在吃喝玩乐的背景下让孩子们学习，让自己能亲子。 5.相较传统奖励旅游家庭亲子出游更具市场前景奖励旅游应该最好在1到1.5小时距离城市中心的车距，项目距离城市比较远，且奖励旅游的消费形态比较节约。家庭亲子的消费形态就不一样，主要以散客为主，不以量来争取更好的优惠。项目随着二胎政策推行营业，新生孩子家庭已经具备出游的条件。 6.面向中产阶层市场的酒店产品和服务设计在考虑家庭、亲子为顶层文化时，应该瞄准中产阶层的市场，了解他们对亲子旅游住宿的需求。中产阶层可能对房价敏感，但对吃喝玩乐就不见得那么计较。因此在考虑一个以家庭、亲子为顶层文化的酒店，就需要在吃喝玩乐当中找创收。吃的喝的要讲究健康，其实健康的食品如蔬果类的毛利还是很高的；玩是要具备学习功能的，从玩中提高孩子们的生理及心理素质，这就取决于如何有效的、有创意的利用项目所在地的室内外条件；乐即可以为客人创造天伦之乐的条件，在一些空间去塑造享乐的氛围的同时，把握人与人的接触也非常重要，要让客人再回来，就必须让可能有想念的人与物。 7.酒店规划设计时的家庭亲子市场考量因素如主打客源是家庭，可以考虑根据地块的规模在不影响整体休闲氛围的前提下增加客房数量。至于家庭客源，考虑到项目区位气候因素，预计三代同游的不会多，亲子旅游应该占多数。沿着这条运营思路，客房应该要考虑家庭小套房，同时室内设施方面也要考虑儿童俱乐部。反倒类似会议、宴会厅、水疗这类的设施可以不考虑。 8.计容面积对酒店定位及可能带来的其它影响如计容面积定在平米左右，项目定位选择就不多了，能做的应是有限服务的精品酒店。换句话说，项目酒店应该最多2个餐厅，不考虑游泳池、水疗以及超过平米的宴会厅等，也就是说项目将不能评星。但如果有计划利用项目去做抵押融资，评星可能就变成一个需要慎重考虑的事情。 9.5A级旅游景区精品度假酒店规划设计案例 张家界达悟土家精品度假酒店......（未完待续......）苏仁豪简介美国SRSS建筑师事务所全球合伙人、美国SRSS建筑师事务所中国区总负责人、亚太酒店设计协会专家委员、清华大学继续教育学院高级研修班教授、第八届中国酒店星光奖“中国酒店业最佳设计师”...... 注：美国SRSS建筑师事务所位于美国乔治亚州，是美国顶尖建筑设计事务所，位列全球酒店设计事务所前5位，美国《工程新闻记录》（ENR）推出的7年全球最大家设计公司建筑设计类第8位。苏仁豪先生近照代表作品 苏州洲际酒店、上海东方佘山索菲特大酒店、三亚海棠湾喜来登度假酒店、三亚亚龙湾万豪度假酒店、常州九洲喜来登酒店、三亚御海棠豪华精选度假酒店、绥芬河世茂假日酒店、南昌皇冠假日酒店、无锡皇冠假日酒店...... 大家之言 “我们更注重酒店的科学性”、“为人而设计，让设计真善美”、“好设计如何为酒店创造价值”、“酒店设计要帮业主赚钱才能体现价值”......总部 |
